Новости Воронежа

В третьем квартале в Воронежской области зафиксирован активный рост цен на первичное жилье. Его продажи по сравнению с апрелем выросли на 50%. Если в 2019-м цена 1 кв. м в новостройках увеличилась на 8-9%, то к концу 2020-го ожидается рост до 30%. А вот предложение за полгода сократилось на 40%. Многие девелоперы уже резервируют помещения для продажи в 2021-м. Эксперты прогнозируют замедление, но не остановку роста цен.

На одном из последних заседаний рабочей группы по развитию жилищного строительства облправительства начальник регионального департамента строительной политики Сергей Потапов доложил, что во второй половине 2020 года в Воронежской области значительно выросла цена квадратного метра в новостройках. Уже после совещания областной Союз строителей с участием ведущих участников рынка и риелторов подготовил аналитическую записку о причинах роста цен и прогнозе на 2021-й. А сведения для анализа Союзу предоставили Домостроительный комбинат, ООО «Управляющая компания «Крайс», ЗАО «Воронеж-Дом», ООО «ЖБИ2-Инвест», «Первичка.PRO», ООО «Специализированный застройщик «Выбор», ЗАО «Электронжилсоцстрой» и ООО «Специализированный застройщик «ВМУ-2».

Как следует из аналитической записки со ссылкой на данные Росстата, в третьем квартале 2020 года в субъекте Федерации произошел основной прирост стоимости квадратного метра за последние пять лет, когда средняя цена квартир типового класса достигла 47,6 тыс. рублей за 1 кв. м, а в комфорт-классе - 54,6 тысячи. С 2015-го и до третьего квартала 2020-го отмечается незначительное колебание средней цены на жилье, а рост зафиксирован в пределах 8-9%. В свою очередь, судя по отчету корпорации АО «Дом.рф», за девять месяцев 2020 года накопленный рост цен на первичном рынке жилья в Воронежской области составил 10%.

Цены на воронежские новостройки растут на фоне бума спроса на квартиры. Согласно аналитической записке областного Союза строителей, в июле-октябре количество продаж выросло на 50% по сравнению с январем-мартом 2020-го. А к четвертому кварталу сложилась разбалансировка жилищного рынка по спросу-предложению, что привело к росту цены квадратного метра.

В результате предложение заметно снизилось. По данным «Первичка.PRO», у ведущих застройщиков по сравнению с апрелем 2020 года оно сократилось на 40%. Поэтому многие девелоперы резервируют квартиры для продаж в 2021-м, выставляя на рынок, в том числе, и жилье, которое ранее считалось малоликвидным. А в регионе, по сведениям застройщиков, сложился дефицит квадратных метров - в первую очередь однушек типового класса.

Среди ключевых факторов, повлиявших на ажиотаж, областной Союз строителей назвал, во-первых, программу льготного ипотечного кредитования, включая в первую очередь самое большое снижение кредитной ставки в современной истории Российской Федерации до 6,5%. Во-вторых, на активный спрос повлияли девальвация рубля и невозможность прогнозировать будущее вследствие пандемии коронавируса и общей нестабильности. В-третьих, меры государственной поддержки строительного сектора в условиях его реформирования привели к непропорциональному разделению спроса между первичными и вторичными рынками в примерной пропорции 70 на 30%. Как результат - на начало ноября 2020 года средняя цена 1 кв. м вторички оказалась на 20-30% ниже, чем у первички.

В 2021-2022-х, учитывая отрицательную динамику выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов, областной Союз строителей обозначил тенденцию к сокращению предложения на рынке квартир. А поскольку средняя продолжительность строительства многоквартирного дома составляет от года до полутора лет после получения разрешения, в 2021-2022-х предложение, уверены в Союзе, не превысит 450 тыс. кв. м в год.

Объясняя повышение стоимости квартир, участники рынка отмечают минимальные показатели маржинальности своих проектов за последнее десятилетие. В среднем переход на проектное финансирование способствовал росту цены жилья на 7,5% (при средневзвешенной ставке кредита в 5,5% и сроке строительства в полтора года). В то же время за последние пять себестоимость застройки увеличилась на 35,5%, а среднее повышение затрат по всем инженерным сетям составило 71%. 

В 2016-м стоимость инженерии на квадрат была на уровне 4,3 тыс. рублей, а в 2020 году - уже 7,4 тысяч. К примеру, по отоплению рост составил 43%, по водопроводу и канализации - 61%, а по вентиляции - так и вовсе 115%.

Кроме прочего воронежские застройщики обратили внимание на тот факт, что в их портфеле существенно выросло количество квартир с чистовой отделкой (с 5 до 15-20% за последние пять лет), а также на увеличение удельного веса заработной платы как особенность коронакризиса. По сведениям застройщиков, повышение оплаты труда их рабочих составило с начала 2020 года 60-68%. Одна из причин - ограничение въезда в Россию в связи распространением коронавируса иностранной рабочей силы, прежде всего мигрантов из Средней Азии. А жесткие санкции Федеральной налоговой службы привели к обелению зарплаты и, соответственно, к росту поступлений налога на доходы с физических лиц в бюджетную систему. 

В областном Союзе строителей прогнозируют, что в первом квартале 2021-го рынок новостроек ожидает спад продаж с постепенным восстановлением спроса к середине года. Но вот уровня третьего-четвертого кварталов 2020-го рынок не достигнет. «Цены на жилье, скорее всего, будут находиться около уровня, достигнутого к концу 2020 года», - уверяют застройщики. А уже в первой половине 2021-го, по их мнению, произойдет значительное оживление вторичного рынка с постепенным приближением цен к первичном.

Глава воронежской группы «Развитие» Сергей Гончаров подтвердил, что запаса квартир у компании практически не осталось. «Мы все распродаем, - заявил девелопер, - а о затоваривании рынка и речи быть не может».

Директор агентства недвижимости «Этажи Воронеж» Данис Латыпов считает, что в 2021 году падения цен на новостройки не случится по целому ряду причин. Среди них - отложенный спрос из-за дефицита на рынке, размораживание и открытие продаж самых вкусных предложений, а также продолжение роста цен на стройматериалы и оборудование, который связан с изменением курса валют. Что же касается вторичного рынка, то цены на нем постепенно начали тянуться вверх, но, по словам эксперта, неравномерно. В массовых сегментах уже ощущается дефицит жилья из-за вымывания доступных предложений. А вот в дорогих назревает синдром разочарованного продавца - застройщики снимают квартиры с продажи. Впрочем, стоимость дорогого жилья стоит на месте либо даже корректируется вниз.

«В третьем квартале разница между первичной и вторичной недвижимостью составляла от 15 до 20%, - сообщил Денис Латыпов. - В результате цены на вторичном рынке пошли в рост. Но в середине четвертого квартала разница между первичкой и вторичкой упала и теперь колеблется в диапазоне 5-10%». В начале третьего квартала 2020-го рост цен на первичном рынке в Воронеже эксперт оценил в 15-18%, а уже в начале четвертого - на 30% относительно начала года. Дефицит предложений от воронежских застройщиков господин Латыпов связал с неопределенными сроками льготной ипотеки. «После продления программы в ноябре мы наблюдаем резкое увеличение количества предложений от застройщиков, включая старты продаж новых жилищных комплексов», - заключил директор агентства «Этажи Воронеж».